Como contratar a mão de obra da obra inteira por etapas

A maioria das obras que dá prejuízo tem a mesma origem: a mão de obra foi contratada de um jeito que deixa o dono sem nenhum poder de negociação depois que a obra começa.

Você fecha um valor "pela casa toda", combina um sinal, depois pagamentos semanais, e pronto. A partir dali quem manda no ritmo é o empreiteiro.

Contratar por etapas muda isso.

O que é contratar por etapas

É fechar um único valor para a obra inteira, mas dividido em partes que você consegue medir. Fundação, estrutura, alvenaria, cobertura, instalações, reboco, contrapiso, revestimento, e assim por diante.

Cada etapa tem um valor. E dentro de cada etapa, cada serviço tem o seu valor também.

Na prática, o empreiteiro sabe desde o primeiro dia quanto vai receber por cada coisa que ele entregar. E você sabe exatamente quanto já pagou em relação ao que está pronto.

Passo 1: descrever a casa antes de pedir preço

Antes de qualquer orçamento, você precisa saber o que vai ter na casa. Metragem, pavimentos, quantos banheiros, tipo de laje, tipo de telhado, área externa, muro, piscina.

Se você não descreve, cada empreiteiro imagina uma casa diferente. E aí não tem como comparar orçamento nenhum.

Passo 2: distribuir o valor entre as etapas

Esse é o passo que quase ninguém faz e que mais protege o dono da obra.

Pegou o valor total? Agora distribua. Quanto disso é fundação? Quanto é estrutura? Quanto é reboco? Se o empreiteiro concentra muito dinheiro nas primeiras etapas, cuidado. Ele recebe a maior parte cedo e o final da obra fica sem dinheiro pra puxar ele de volta.

O certo é o valor de cada etapa ser proporcional ao trabalho que ela dá. Nem mais, nem menos.

Passo 3: colocar tudo no contrato

Valor total, valor por etapa, valor por serviço, forma de medição e forma de pagamento. Tudo escrito.

Também precisa estar escrito o que não está incluso. É aí que nasce a maioria dos aditivos.

Passo 4: medir e pagar pelo executado

Toda semana ou quinzena, você mede o que foi feito e paga só aquilo. Fez 50% do reboco interno? Recebe 50% do valor do reboco interno.

Eu detalho como fazer essa medição no post sobre medição de obra e pagamento do pedreiro.

Por que isso funciona

Porque o incentivo fica certo. O empreiteiro só recebe se a obra andar. Você nunca paga na frente do que está pronto. E se precisar trocar a equipe no meio do caminho, você sabe exatamente quanto falta pagar e pelo quê.

Nas obras da Construtora Tavares é assim que a gente trabalha com todas as equipes. Já passaram mais de mil funcionários e prestadores pelas nossas obras, e o que segura a obra no prazo e no custo é o método, não a sorte de achar o empreiteiro perfeito.

Quer o método completo?

No curso Mão de Obra Sob Controle eu mostro esse processo do começo ao fim: como descrever a casa, como distribuir o valor da mão de obra, quando pagar, quando não pagar e como manter a obra sob controle até a entrega.

Perguntas frequentes

Quais são as etapas de uma obra residencial?

De forma geral: serviços preliminares, fundação, estrutura, alvenaria ou paredes, cobertura, instalações elétricas e hidráulicas, reboco, contrapiso, revestimentos, pintura e acabamentos finais. A divisão exata muda conforme o sistema construtivo.

Posso contratar empreiteiros diferentes para cada etapa?

Pode, e em alguns casos é até melhor. Mas aí a coordenação entre eles fica com você. Se for contratar uma equipe só, a divisão por etapas no contrato continua valendo.

O empreiteiro aceita trabalhar assim?

Os bons aceitam. Quem recusa receber pelo que executa geralmente é quem depende de dinheiro adiantado para tocar outras obras.